Métodos de gerenciamento de MKD. Direitos e obrigações do órgão de gestão do MKD

2024 Autor: Henry Conors | [email protected]. Última modificação: 2024-02-12 11:53

Para que as pessoas vivam em casas limpas e renovadas, para desfrutarem de passear perto da casa, é necessário manter o funcionamento de todo o sistema de serviços públicos, organizar adequadamente o uso dos bens comuns, cuidar da o conforto dos moradores e a melhoria da área do pátio. Quem deveria estar fazendo isso? Obviamente, os moradores de um prédio de apartamentos (MKD) precisam fazer um trabalho importante para organizar esse órgão que cuidará do bem comum com qualidade e pontualidade e manterá a casa limpa e arrumada em seu interesse. Toda a gama de trabalhos de manutenção doméstica é chamada de gerenciamento MKD.

Como exatamente o MKD pode ser implementado?

Muitos já ouviram falar sobre quais métodos de gerenciamento de MKD existem atualmente. Mas muitas vezes simplesmente não há tempo suficiente para entender os detalhes, embora esse conhecimento seja muito útil.

No Código de Habitação da Federação Russa, os métodos para gerenciar o MKD são definidos de maneira muito compreensível (parte 2 do artigo 161). No entanto, nem todos eles são aplicáveis a todas as casas. Se houver menos de trinta apartamentos no MKD,a legislação habitacional oferece a gestão direta como forma de gerenciar o MKD. Nesse caso, os contratos com fornecedores, reparadores, faxineiros e outros trabalhadores são celebrados pelos proprietários dos apartamentos, que serão responsáveis pelos órgãos fiscalizadores e pagarão multas em caso de problemas na área de segurança contra incêndio, acidentes, coleta intempestiva de lixo. A gestão geralmente é realizada por um grupo de iniciativa de moradores ou um representante selecionado em regime pro bono. Mas a implementação de atividades para a manutenção e operação do MKD é muito trabalhosa, portanto é razoável instalar o controle direto como forma de gerenciar o MKD em pequenas casas. Cada inquilino tem sua própria visão da imagem de uma casa e entrada ideais, então o número de moradores afeta diretamente a capacidade de chegar a um acordo e afeta a probabilidade de conflitos e mal-entendidos.

A segunda opção para a gestão do MKD, especificada no Código da Habitação, é a gestão de um determinado tipo de pessoa jurídica. Em particular, essa pessoa pode ser uma associação de moradores (HOA), uma cooperativa habitacional (HC) ou outra cooperativa especializada de consumidores (PC). Com este método de gestão, os condóminos autorizam a pessoa jurídica a celebrar contratos para as reparações em curso e para todas as vertentes de exploração do imóvel habitacional, bem como para a prestação de serviços de abastecimento de água, saneamento, aquecimento e outros.

A terceira opção envolve a celebração de um acordo com uma organização gestora que realizará todas asgama de serviços para MKD e ao mesmo tempo ser responsável por possíveis violações dos requisitos da legislação russa perante as autoridades de inspeção.

Quem faz a escolha de gerenciar o MKD?

Os proprietários de apartamentos não apenas têm controle sobre sua metragem quadrada, mas também devem manter a propriedade comum em boas condições. Portanto, o Código de Habitação da Federação Russa contém uma diretiva para os proprietários decidirem como sua casa será gerenciada. Antes de escolher um método de gestão de um MKD, os proprietários de apartamentos devem estudar detalhadamente as suas especificidades, qual a mais adequada para a casa, tendo em conta a sua idade, estado de conservação e outras características, bem como correlacionar com a vontade dos proprietários de gerenciar sua própria casa e pagar contas de serviços públicos em dia.

A escolha final é feita em assembleia geral de proprietários, que pode ser realizada presencialmente ou organizada sem a presença pessoal de todos os moradores. Para que uma decisão da assembleia seja válida, os moradores que juntos tenham 50% ou mais dos votos devem votar a favor. A escolha de como administrar o MKD pela assembleia geral deve ser rigorosamente aceita por cada inquilino do MKD, mesmo apesar da possível omissão da própria assembleia. Quando a reunião se realiza à revelia, considera-se participação a transferência atempada pelo titular da sua decisão por escrito. O resultado de tal reunião de proprietários de apartamentos é registrado no protocolo para escolha do método de gerenciamento de MKD, que é afixado nas entradas de forma que cada proprietárioapartamentos sem f alta o conhecia. A colocação pública é feita pelo iniciador da reunião no prazo de dez dias após a decisão ser tomada. Da mesma forma, através da organização de uma assembleia geral, concretiza-se a possibilidade de alterar a forma de gestão do MKD.

Todos os itens acima têm a ver com casas que já estão ocupadas. Mas a situação é diferente com as casas recém-construídas. Muitas vezes acontece que em um novo edifício, nem todos os inquilinos têm o direito de propriedade, por exemplo, estes são detentores de ações de longa data. Devido ao fato de tais cidadãos, de acordo com a legislação habitacional, não terem direito de voto na questão da determinação da forma de administrar uma casa, torna-se impossível escolher uma forma de administrar esta casa.

O que acontece se o método de controle MKD não for selecionado?

O Código de Habitação limita o período de tempo em que os proprietários têm a oportunidade de considerar e organizar o processo de criação de um HOA ou escolha de uma organização de gestão.

determinado pelo corpo diretivo. Aqui, nenhum dos inquilinos tem o direito de recusar, e cada proprietário é obrigado a cumprir as disposições do contrato de gestão celebrado com a organização gestora selecionada, independentemente de este acordo lhe ser ou não adequado. Mas há sempre um procedimentoa oportunidade de corrigir o estado atual das coisas e, antes do término do contrato, realizar uma assembleia geral para discutir a questão da mudança do método de gestão do MKD ou da organização gestora.

O que inclui a manutenção das instalações no MKD?

Todos os serviços e trabalhos relacionados com o conceito de "manutenção de instalações num MKD" são definidos pela legislação habitacional. Este conceito inclui uma vasta gama de serviços para a organização do abastecimento de água, electricidade, gás, aquecimento, registo dos cidadãos residentes na casa, serviços de contabilidade, operação técnica, manutenção sanitária.

A operação técnica, por sua vez, inclui a manutenção dos sistemas de engenharia da edificação e os trabalhos de reparo. A manutenção sanitária inclui toda a gama de medidas para manter a limpeza e a ordem na casa e no território adjacente, por exemplo, limpeza, desinfecção, desratização, desinfestação.

O que o HOA faz?

Esta forma de gerir o MKD, como HOA, surge onde alguns inquilinos gostariam de poder controlar os gastos com a manutenção da sua casa. A liderança do HOA não surge do zero, mas é sempre criada a partir dos moradores mais ativos e interessados. E embora esses cidadãos empreendedores nem sempre tenham pleno conhecimento da base legal e conhecimento na área de serviços públicos, um fator importante para o sucesso do trabalho é o desejo de tornar sua casa melhor. A diretoria do HOA deve realizar trabalhos contratuais de limpeza, descarte de lixo, manutenção de comunicações de engenharia e outros aspectosmanutenção da casa e território adjacente. Manter a ordem e seguir as normas sanitárias e de segurança contra incêndio também é uma função importante do HOA. O lado financeiro da gestão envolve a presença de um contador no HOA para manter registros dos fundos que são transferidos pelos inquilinos para pagar os serviços públicos, bem como o dinheiro gasto nas necessidades da casa. Renda adicional do HOA pode ser recebida do arrendamento de qualquer parte da propriedade comum.

Se o próprio proprietário decidir se quer se tornar um membro do HOA ou não, então, por sua vez, o HOA não tem o direito de recusar a admissão em suas fileiras, mesmo que de repente outros membros do HOA vai se opor. A relutância em aderir ao HOA é por vezes associada à necessidade de pagar por serviços adicionais - segurança no estacionamento e na entrada, canteiros de flores no quintal, câmeras de vídeo nos pisos. De fato, para os membros do HOA, o pagamento é obrigatório se o conselho do HOA tiver tomado tal decisão. A saída nessa situação pode ser um acordo individual com o HOA, no qual todas as taxas serão previamente aprovadas.

Como funciona a empresa de gestão?

Com a celebração direta de um acordo entre os proprietários e uma empresa de gestão especializada, prevê-se a prestação de serviços de manutenção e saneamento ao domicílio, bem como trabalhos de reparação de alto nível, como profissionais e especialistas experientes a trabalhar no empresa de gestão será capaz de avaliar corretamente a necessidade e a complexidade do trabalho, selecionar materiais adequados, convidar as pessoas certasespecialistas. Se a empresa de gestão trabalha com várias casas, também é possível um custo menor de trabalho e serviços. No entanto, a comunicação com a empresa de gestão é muitas vezes difícil, e mesmo um pequeno incidente como uma lâmpada queimada pode ser inconveniente por vários dias.

Acordo com a empresa gestora: o que é mais importante?

O passo mais importante no processo de estabelecimento de uma das formas de gestão de MKD é o desenvolvimento e celebração de um acordo com a empresa gestora. O conteúdo do contrato determinará a futura relação entre os inquilinos e a sociedade gestora, incluindo a possibilidade de rescindir o contrato em caso de desempenho desonesto das funções de manutenção da casa. O texto do contrato deve indicar todos os imóveis da casa, tipos e frequência de trabalhos e serviços que a sociedade gestora será obrigada a produzir, o montante e o prazo de todos os pagamentos que os proprietários terão de fazer. No contrato, você também pode prescrever o procedimento de comunicação aos moradores sobre o trabalho realizado. Se isso não for feito, o relatório deve ser enviado aos proprietários uma vez por ano.

Por que o conselho MKD está sendo montado?

Outro dever dos inquilinos é escolher o conselho da casa caso a opção com uma empresa de gestão tenha sido escolhida entre os métodos de gestão do MKD. De fato, as principais tarefas do conselho são a formulação de propostas e o controle dos trabalhos em andamento. Em uma reunião de proprietários, os membros do conselho fazem propostas sobre o que exatamente é necessáriopara reparar, que reparações em curso podem ser adiadas para o próximo ano e que requerem medidas urgentes, a quem e para que fins podem ser arrendados bens comuns e outros aspetos da manutenção do MKD e paisagismo. As atribuições do conselho incluem também o estudo de contratos e acordos que se propõem a serem celebrados pelos proprietários, a fim de proteger os direitos e interesses dos moradores da casa. Com base nos resultados da consideração, o conselho faz suas conclusões e recomendações sobre todos os documentos. Pode-se dizer que o conselho MKD agiliza a discussão de questões importantes nas reuniões de proprietários, interage com a organização gestora e controla a implementação dos termos do contrato de gestão.

Prós e contras de diferentes formas de gerenciamento de MKD

Se realizarmos uma descrição comparativa dos métodos de gerenciamento de MKD, podemos tirar as seguintes conclusões. A diferença fundamental está no fato de que a gestão direta envolve a solução de todos os problemas pelos moradores da casa. Enquanto as outras duas maneiras de gerenciar o MKD permitem transferir o fardo da responsabilidade para os ombros do presidente do HOA ou da administração da organização gestora. Por outro lado, com gestão independente, você pode operar com fundos muito mais móveis e ajustar com flexibilidade a escolha de obras e serviços à situação atual. Os moradores que administram diretamente a casa podem até reduzir significativamente os custos de reparo e manutenção da casa selecionando empreiteiros de acordo com seus desejos para o custo do trabalho e dos serviços.

Ao mesmo tempo, uma característica distintivaacordo com a sociedade gestora receberá serviços profissionais de acordo com os requisitos da lei. Ao gerenciar inquilinos ou na forma de um HOA, as pessoas com educação e habilidades especiais nem sempre participam da organização da manutenção da casa, portanto, podem ser necessários custos adicionais para treinar pessoal na área de habitação e serviços comunitários e legislação. Além disso, as organizações gestoras, em regra, dispõem de equipamentos especializados que lhes permitem prestar muitos serviços a um nível superior. Em geral, todos os métodos de gerenciamento de MKD têm suas próprias nuances que devem ser levadas em consideração ao fazer uma escolha.

Onde entrar em contato se houver problemas com a empresa gestora?

Em caso de defeitos na manutenção da casa (por exemplo, o lixo não foi removido do local do contêiner a tempo, a entrada não foi limpa a úmido, as paredes do elevador foram pintadas e outras violações), é aconselhável primeiro entre em contato diretamente com a empresa de gestão com a necessidade de corrigir os problemas. Se a empresa de gestão não responder, uma reclamação deve ser enviada à Inspetoria Estadual de Habitação para verificação.

No entanto, existem formas alternativas de influenciar a empresa de gestão. Assim, em São Petersburgo, o portal “Nosso São Petersburgo” criado pelo governo da cidade funciona há vários anos. Neste site, você pode postar um relatório sobre um problema existente selecionando a categoria apropriada e anexando fotos ou documentos de apoio. Depois de se cadastrar no sitea mensagem é enviada para processamento ao executor - à sociedade gestora e ao controlo da administração distrital. Ao mesmo tempo, é automaticamente definido um prazo durante o qual o contratante é obrigado a dar uma resposta sobre a eliminação do problema. As estatísticas das mensagens são um indicador importante do trabalho das administrações distritais no domínio da habitação e dos serviços comunitários, pelo que a maioria das mensagens é processada de forma eficiente e atempada.

Para problemas relacionados à determinação do método de gerenciamento de MKD, duas categorias estão abertas no portal para envio de mensagens: “Violações ao escolher/ alterar uma organização gestora” e “Violações ao criar um HOA”. Além disso, se não houver informações sobre a empresa de gestão selecionada, você pode enviar uma mensagem para a categoria “Não há informações sobre a empresa de gestão na casa.”

O portal apresenta uma vasta seleção de categorias para postagem de mensagens sobre a condição insatisfatória dos bens comuns da casa e do quintal. Você também pode relatar balanços quebrados no playground, latas de lixo transbordando e escadas sujas. As categorias mais populares para manutenção da casa são "Condição insatisfatória da porta da frente" e "Não ou não observância do horário de limpeza da entrada". No primeiro, são recebidas mensagens sobre a necessidade de trabalhos urgentes na atual reparação da entrada, no segundo - informações sobre a violação da condição sanitária das escadas.

A conscientização sobre os métodos de gerenciamento de MKD, suas características, o procedimento para escolha de uma empresa de gerenciamento e acompanhamento de seu trabalho permite que você escolha a opção mais bem sucedida paramanutenção de sua casa. Para entender os meandros da legislação habitacional, você precisa gastar bastante tempo, mas esse trabalho valerá a pena com escadas bem cuidadas e elevadores funcionando sem problemas.