Tipos de valor em atividades de avaliação

2024 Autor: Henry Conors | [email protected]. Última modificação: 2024-02-12 11:58

O custo é uma das principais características do objeto de uma transação civil. Quais são seus sinais? Como os valores são classificados? Com que finalidade no negócio ou no negócio imobiliário são calculados os indicadores relevantes e por que métodos?

O que é "custo" e "estimativa"

Antes de examinar os tipos de valor e as razões que o acompanham para sua classificação, vamos definir o que é. Existem muitos critérios que permitiriam dar-lhe uma característica inequívoca entre os economistas mundiais e russos. Entre os mais populares está o seguinte: custo é uma soma de dinheiro que é definida como condição de uma transação no processo de interação de sujeitos de relações de direito civil no momento esperado de transferência de direitos de propriedade ou outros mecanismos de uso de um objeto. Por sua vez, o conceito de "avaliação" está associado ao mecanismo de determinação do valor em questão.

Aspectos de avaliação

Os objetos de avaliação podem ser imóveis, serviços, transportes, utensílios domésticos, propriedade intelectual - tudo o que estiver previsto no direito civil como sujeito possível para transações envolvendo pessoas físicas e jurídicas. O procedimento para determinar o valor monetário,cuja transferência de um sujeito de relações jurídicas para outro é a base para a transferência de direitos de propriedade, é realizada por meio de métodos reconhecidos por ambas as partes. Também podem ser oferecidos por terceiros, mas mediante acordo com os principais participantes da transação.

Esses ou outros tipos de valor de bens, bens ou serviços podem ser determinados, dependendo da natureza das relações jurídicas, a pedido das partes ou em virtude de exigências legais. Assim, por exemplo, em transações imobiliárias, o uso de avaliadores é em muitos casos obrigatório para registro de propriedade.

Abordagens de avaliação

A avaliação, bem como, por exemplo, a determinação do tipo de valor, pode ser realizada no âmbito de várias abordagens. Na prática comercial russa, existem três principais: lucrativo, comparativo e caro. Considere sua essência.

Modelo de renda envolve a utilização de métodos que se baseiam no cálculo da receita estimada a partir da possível utilização do novo proprietário do objeto de avaliação - por exemplo, aluguel. O modelo comparativo envolve o estudo de figuras que caracterizam os tipos de valor patrimonial de alguns objetos, com indicadores de outros muito semelhantes em termos básicos. Por exemplo, um avaliador, ao determinar o indicador monetário adequado para um apartamento, geralmente estuda as propostas existentes no mercado imobiliário. Dentro da estrutura do modelo de custos, são calculadas as possíveis despesas necessárias para manter o objeto em boas condições funcionais. Se um,Digamos que uma pessoa compre um trator, então o avaliador que contratou deve levar em consideração os custos potenciais associados ao reparo do equipamento ao determinar o custo desse tipo de transporte.

Resultado da estimativa de valor

Uma vez que os tipos de valores de propriedade tenham sido analisados e uma avaliação adequada tenha sido dada, o resultado pode ser usado como guia para determinar o preço final da transação. Ou para outros fins - por exemplo, ao celebrar um contrato de seguro, fornecer um empréstimo, vender uma ação, etc. Vamos considerar quais tipos de valor são distinguidos na avaliação de vários objetos por especialistas russos. E também como informações relevantes podem ser usadas na prática.

Classificação de valor

Que tipos de valor de um determinado objeto de avaliação são distinguidos pelos especialistas modernos? Há muitos critérios de classificação aqui. Considere um dos modelos mais comuns entre os economistas russos.

Contém, em particular, o valor de mercado. Este é o preço, cujo valor é fixado no momento da avaliação do objeto, desde que se suponha que seja vendido em um segmento competitivo. Ou seja, os pré-requisitos para determinar o custo correto são a disponibilidade de informações públicas sobre os princípios de precificação do produto, a ausência de fatores externos (regulamentares) significativos que afetem o preço.

Existe um valor de investimento no modelo considerado. Seus indicadores são identificados para fornecer informações aos interessados em investir em determinado objeto. Em alguns casoso valor do investimento pode corresponder ao valor de mercado. Mas nem sempre é o caso. Às vezes, simultaneamente ao valor do investimento, também é calculado o valor de liquidação do objeto. Seu valor expressa o valor provável dos possíveis proventos na revenda do objeto da operação.

Existe um valor cadastral. O objetivo de seu estabelecimento é a entrada de um objeto em um determinado estado ou registro industrial com o posterior uso de informações pelas declarações relevantes. Como regra, neste caso estamos falando sobre o cálculo de impostos. O valor cadastral geralmente está abaixo do valor de mercado quando se trata de imóveis, ou aproximadamente igual a ele.

Existe também o valor do seguro. Envolve o cálculo do valor dos pagamentos sob o contrato de seguro. Em alguns casos, o custo de reposição do objeto também é calculado simultaneamente. Isso acontece, por exemplo, se o acordo relevante com a seguradora implicar não em compensação monetária, mas em trazer o objeto ao seu estado funcional original em caso de dano ou falha.

Assim, consideramos 4 tipos de valor que são mais comuns na escola russa de economia, além de vários complementares. Esta lista, obviamente, não é exaustiva. Existem tipos privados de valor de mercado, bem como investimento, ou cadastral, relativos às características de objetos com status jurídico diferente, opcionalmente. Agora vamos estudar a essência dos objetos em relação aos quais o parâmetro correspondente é calculado emaspecto de significado prático.

Avaliação de Negócios

Claro, existem muitos tipos específicos de objetos em relação aos quais o valor é determinado. Entre os mais frequentemente encontrados na prática empresarial russa estão negócios e imóveis. No primeiro caso, são avaliados os ativos totais das empresas, princípios de gestão e atividades que geram lucro. Antes de estudar os tipos de valor empresarial, será útil determinar os objetivos que o sujeito da avaliação correspondente enfrenta.

Por que valorizar o negócio? A primeira opção aqui são as perspectivas de venda do empreendimento. O proprietário da empresa pode decidir assumir outro negócio, mas primeiro é benéfico transferir o atual para as mãos de outro proprietário. Além disso, a avaliação do negócio pode ser realizada para melhorar a qualidade da gestão da empresa, para identificar possíveis deficiências no sistema de gestão. Outra opção é atrair a atenção dos investidores caso não haja capital de giro suficiente ou a empresa tenha definido a tarefa de expandir o mercado, o que faz com que haja necessidade de recursos adicionais. A avaliação do negócio pode ser realizada no momento da solicitação de um empréstimo - é ela que, via de regra, serve de guia para a tomada de decisão sobre a emissão de um empréstimo por um banco.

Valores de Avaliação de Negócios

Que tipos de valor estão envolvidos na avaliação de empresas? Quais princípios são mais usados aqui? Os principais tipos de valor aplicáveis em relação à avaliação de negócios são mercado e investimento. Segundo alguns especialistas, considerando a possibilidade de comprar um empreendimento,é aconselhável que o parceiro se concentre na segunda direção na análise das perspectivas relevantes. Já que um preço típico de "mercado" para um negócio é um indicador que nem sempre fala de forma inequívoca sobre o potencial de desenvolvimento de um empreendimento. Mas se estamos falando em identificá-lo, os princípios-chave para calcular os números necessários podem ser baseados em:

- na comparação dos indicadores disponíveis com os típicos para outros participantes do mercado;

- sobre estudar as vantagens competitivas dos negócios;

- na visão subjetiva dos especialistas que fazem a avaliação;

- sobre o estudo da influência de fatores externos.

Quando se trata de determinar o valor do investimento de um negócio, os mesmos princípios podem ser aplicados, mas além deles, também é permitido usar vários outros:

- modelagem do comportamento dos sujeitos envolvidos no negócio (influência dos fatores);

- cálculo da rentabilidade (aumento do valor de mercado ao longo do tempo).

Indicadores de custos específicos podem satisfazer um potencial comprador ou investidor de negócios, dependendo do tamanho estimado do investimento no negócio e quais são as perspectivas de retorno. Em muitos casos, os investimentos podem ser de origem de crédito. O valor do lucro possível não deve apenas ser diferente de zero, mas também garantir o pagamento de juros ao banco. Diretrizes adicionais na tomada de decisão do investidor, além de indicadores que reflitam o valor de mercado e investimento do negócio, podem ser:

- a sustentabilidade esperada do negócio (a capacidade degerar renda ao longo do tempo);

- correlação dos períodos de retorno com negócios competitivos (talvez seja mais lucrativo para um investidor investir em outra empresa e para um comprador - adquiri-la);

- nível de confiança entre os parceiros.

Os critérios acima podem ser bastante subjetivos. Portanto, na prática empresarial, o valor de mercado e de investimento de um negócio são parâmetros, embora importantes, mas nem sempre entre os principais.

Outro fator possível é o custo dos tipos de trabalho associados à avaliação de um negócio para investimento ou possível compra. Se o estudo do empreendimento puder ser acompanhado de investimentos significativos que não impliquem lucro real (por exemplo, contato com especialistas externos, auditores e analistas), então é provável que o investidor ou potencial comprador do negócio prefira não negociar com uma determinada empresa.

Avaliação de Imóveis

Será útil estudar quais são os tipos de valor imobiliário, bem como quais abordagens estão sendo implementadas para avaliá-lo. Mas primeiro, como no caso dos negócios, vamos definir os objetivos que são perseguidos pelos participantes nas transações de direito civil do tipo correspondente. A necessidade de estudar os tipos de valor imobiliário, bem como recorrer aos serviços de um avaliador, surge nos seguintes casos principais:

- há uma transação para a venda de um apartamento, escritório, outro prédio ou local;

- os ativos da empresa são avaliados;

- o tamanho da base tributável é determinado em termos de propriedadetaxas.

Claro que na prática pode haver mais motivos para avaliação de imóveis. Por exemplo, em alguns casos torna-se necessário determinar os tipos de custos estimados além dos procedimentos básicos. Ou - como opção - avaliar o imóvel para transferi-lo para as necessidades do estado.

Avaliações de Imóveis

Observamos acima que os principais tipos de valor empresarial são mercado e investimento. Com relação aos imóveis, os mesmos parâmetros podem ser examinados, mas, via de regra, vários outros se somam. A saber - o valor cadastral e seguro do objeto. Em alguns casos, a liquidação também é determinada. Já consideramos as características de determinação do valor de mercado e investimento acima. No caso de imóveis, os princípios e métodos gerais são geralmente semelhantes em forma aos utilizados na avaliação de empresas. Eles são usados apenas quando estão mais adaptados às especificidades do mercado relevante: "concorrência" é substituído por "estado" (o nível de reparo, materiais de acabamento e sua qualidade etc.), "rentabilidade" - pelo esperado " subindo".

Vamos agora estudar como são calculados os valores dos valores cadastrais, seguros e de liquidação. Todos eles têm algumas especificidades. Cada tipo de valor determinado dos listados é caracterizado por características em termos de métodos de avaliação. Considere-os.

Se estamos falando do valor cadastral dos imóveis, então o avaliador toma como base a metodologiarefletido em fontes legislativas relevantes, recomendações do Ministério das Finanças e outros departamentos responsáveis pelo uso prático de informações relevantes sobre habitação. Em alguns casos, também podem ser utilizados critérios específicos para determinar o valor de mercado de um objeto. Várias documentações técnicas podem ser estudadas.

Se a tarefa é determinar o valor do seguro de um imóvel, então neste caso, via de regra, o avaliador é guiado principalmente pelos métodos de mercado, mas ajustado ao conteúdo real da transação de compra e venda. Por exemplo, se uma pessoa compra um apartamento com hipoteca, apenas o valor do empréstimo pode ser incluído no custo do seguro. E, neste caso, a base de cálculo correspondente ao valor do contrato com as seguradoras pode ser menor do que se fosse tomado como base o valor líquido de mercado do apartamento.

A hipoteca é um exemplo de segmento de mercado onde o valor de liquidação de um objeto pode ser praticamente significativo para os sujeitos das transações de direito civil. Se, por exemplo, um indivíduo ou organização não cumprir as condições para reembolsar um empréstimo, o banco provavelmente decidirá vender o imóvel prometido. Mesmo antes de assinar um acordo para processar um empréstimo, uma instituição financeira pode querer analisar as perspectivas para o componente de liquidação do projeto.

Observe-se, no entanto, que alguns especialistas consideram inadequado o uso do termo "valor de liquidação" em relação às transações imobiliárias ao interagir com os bancos. Casoo fato de que, por padrão, o contrato de hipoteca não implica a transferência obrigatória do apartamento para a propriedade do banco - é apenas uma medida de segurança para um empréstimo. Enquanto em sua forma pura, o valor de liquidação implica o cálculo do preço pelo qual o proprietário de um objeto (por exemplo, uma empresa) poderá vender sua propriedade (digamos, devido à falência da empresa). Portanto, o termo em questão deve ser usado com cautela em relação a imóveis.

Custo é um valor constante?

Muitos economistas modernos pensam que não. A menos, é claro, que estejamos falando de uma economia de mercado, onde haja lugar para o mecanismo de livre preço baseado na oferta e na demanda. Independentemente dos tipos de valor dos bens que estão sendo estudados, cada um deles é um valor variável, uma diretriz aproximada que as partes da transação podem usar em um determinado momento. Existem, é claro, setores onde a volatilidade dos indicadores relevantes é mínima – por exemplo, segmentos de mercado dominados por ordens governamentais. Mas isso é sim uma exceção. A capacidade de navegar em um ambiente de custos em constante mudança é uma das vantagens competitivas mais importantes de qualquer empresa moderna.